Успешный пример многоквартирной недвижимости с добавленной стоимостью

Одна из вещей, которые меня интересуют, — это то, как платформы краудфандинга в сфере недвижимости повышают ценность для своих инвесторов после приобретения. Поэтому я попросил RealtyMogul подробно рассказать об одной из их успешных сделок с многоквартирной недвижимостью с добавленной стоимостью от начала до конца.

Когда я был молодым человеком, я с энтузиазмом тратил много времени на расширение и реконструкцию собственности, чтобы повысить ее ценность. Теперь, будучи мужчиной средних лет с двумя маленькими детьми, у меня просто больше нет ни времени, ни желания. Я бы предпочел заплатить кому-то, чтобы добавить ценность для меня.

Давайте взглянем на пример RealtyMogul, чтобы лучше понять, что они делают для инвесторов.

Многоквартирный дом с добавленной стоимостью: фаворит краудфандинга в сфере недвижимости

Один из самых популярных классов активов, предлагаемых на краудфандинговых платформах недвижимости, таких как RealtyMogul, — это многоквартирные дома, в частности, многоквартирные дома с добавленной стоимостью.

Добавленная стоимость — это инвестиционная стратегия, при которой компания, занимающаяся недвижимостью, определяет, что недвижимость в настоящее время работает ниже своего потенциала.

Как правило, арендная плата ниже рыночной стоимости. Либо эксплуатационные расходы на имущество слишком высоки, либо и то, и другое. Внося улучшения в собственность и управление ею, компания по недвижимости часто может увеличить денежный поток собственности и ее общую стоимость. Основная часть доходов для инвесторов генерируется при продаже недвижимости.

Вот пример успешного многоквартирного проекта с добавленной стоимостью. Это поможет вам понять внутреннюю работу. Представленная сделка от Сообщества РМ – подразделение по приобретению RealtyMogul. Это проект под названием Terrace Hill.^[1] который последний раз прошел полный цикл по состоянию на 28 июня 2022 года.

Горячий субрынок со здоровым спросом на аренду

Terrace Hill — это жилой комплекс из 310 квартир, расположенный в Эль-Пасо, штат Техас. RM Communities приобрела его в мае 2019 года.

Прежде чем мы углубимся, вот несколько факторов, которые RM Communities ищет на любом субрынке, в который он рассматривает возможность инвестирования.

Что RealtyMogul оценивает перед приобретением недвижимости на вторичном рынке

• Рост населения. Люди, особенно молодые люди, переезжают в этот район более высокими темпами, чем в другие районы страны.
• Уровень безработицы снижается. И в идеале в этом районе есть несколько крупных работодателей или они переезжают в этот район.
• Средний доход домохозяйства здоров. Люди, живущие в этом районе или переезжающие в него, получают или будут получать достойную заработную плату, которая обеспечивает хорошую и устойчивую стоимость жизни.
• Спрос на жилье высок, о чем свидетельствует низкий уровень вакантных площадей.
• Это район, в котором люди хотят жить: уровень преступности относительно низок, район безопасен и идеально подходит для пеших прогулок, он находится недалеко от продуктовых магазинов, других удобств и основных автомагистралей.

Субмаркет, в котором находится Terrace Hill, соответствовал большинству перечисленных выше критериев. Кроме того, рядом с местным университетом. Обычно это означает, что существует здоровый спрос на студенческое жилье в форме аренды квартир.

На первый взгляд квартира показалась старой и уставшей

Продавец владел Terrace Hill в течение многих лет и не успевал обслуживать недвижимость. Агрегаты тоже сильно устарели.

Затем команда RM Communities рассмотрела аналоги аренды (также известный как «арендная плата»). Они определили, что другие, более хорошие жилые комплексы на субрынке брали более высокую арендную плату, чем Terrace Hill, и что стратегия создания добавленной стоимости может иметь смысл для этой недвижимости.

Затем команда построила Бюджет капиталовложений. Это список всех улучшений, ремонтов и обновлений, которые могут улучшить недвижимость и, в конечном итоге, увеличить арендную плату.

После составления бюджета капитальных затрат и определения прогнозируемой будущей арендной платы эти входные данные вносятся в документ, называемый «проформа». Проформа – это анализ потенциальная прибыль от собственности (чистый операционный доход) с использованием текущего и потенциального дохода от аренды и операционных расходов. Этот процесс помогает определить, имеет ли смысл проект.

Арендная плата учитывается в обоих этих документах, чтобы помочь определить максимальную арендную плату, которую недвижимость может получить после ее улучшения.

В случае с Terrace Hill команда определила, что потребуется бюджет капиталовложений в размере около 4,1 миллиона долларов для улучшения собственности, достаточной для установления рыночной арендной платы и получения прибыли, которая выглядела привлекательной в проформе.

Затем было принято решение, что RealtyMogul приобретет недвижимость в Май 2019 года за $18,7 млн..

Реализация бизнес-плана для сделки с добавленной стоимостью

Бизнес-план Terrace Hill по добавленной стоимости состоял из внутренних и внешних улучшений.

Дополнительные улучшения интерьера

В общей сложности 219 из 310 квартир были отремонтированы до продажи недвижимости.

Ремонт включал модернизацию кухонь с новыми фасадами шкафов, новой бытовой техникой, виниловыми полами и фартуками. Кроме того, компания RealtyMogul обновила столешницы на кухнях и в ванных комнатах, а также добавила новое оборудование, светильники, освещение и потолочные вентиляторы. А в ванных комнатах добавлены новые водосберегающие аэраторы, душевые лейки и унитазы. Агрегаты также получили свежий слой краски.

И в случае, если вам интересно, почему только 219 из 310 квартир были отремонтированы, обычно компания по недвижимости ремонтирует некоторые, но не все квартиры. Реконструированные единицы используются в качестве витрины для потенциальных покупателей. Они демонстрируют повышенный арендный потенциал в связи с ремонтом. Они также показывают дополнительный потенциал роста капитала для потенциальных покупателей.

Дополнительные улучшения внешнего вида

Болотное охлаждение объекта было заменено на охлажденный воздух (что снизило эксплуатационные расходы объекта). Кроме того, была добавлена ​​новая кровля, покрашен экстерьер и улучшено озеленение.

Наша команда также модернизировала бассейн, превратила старый теннисный корт в новую жилую зону отдыха с новой баскетбольной площадкой и открытой травяной площадкой, на которой также были установлены новые столы, скамейки и грили для барбекю.

Улучшения недвижимости привели к увеличению дохода от аренды на 22%

После завершения модернизации средняя арендная плата в Terrace Hill выросла с 688 долларов на момент приобретения до 820 долларов после ремонта. Это на 22% больше дохода от аренды.

В многоквартирном проекте с добавленной стоимостью, как только вы сможете продемонстрировать, что улучшенная недвижимость приносит значительно больший доход, недвижимость, вероятно, получит более высокую оценочную стоимость.

В это время имущество обычно рефинансируется или продается. В случае рефинансирования дополнительный кредит может быть использован для возврата инвесторам части первоначального капитала, вложенного в проект.

С Terrace Hill компания RM Communities добилась ожидаемой прибыли, отремонтировав только ⅔ квартир. Так, недвижимость была продана в четвертом квартале 2021 года за 27,325 миллиона долларов. Это увеличение стоимости на 46% всего за 2,5 года.

записка Сэма. Напомним, что цена приобретения составила 18,7 млн ​​долларов плюс 4,1 млн долларов на восстановление, что в сумме составляет 22,8 млн долларов. Таким образом, общая валовая прибыль равнялась 20%. Но, как вы увидите ниже, прибыль достигается благодаря кредитному плечу.

Показатели возврата для сделок с недвижимостью

Три самых важных показателя доходности, на которые следует обратить внимание при оценке любой сделки с недвижимостью:

• IRR (внутренняя норма доходности): ожидаемая годовая норма прибыли, которую потенциально может принести сделка, с учетом временной стоимости денег.
• Множитель капитала: сколько денег вы потенциально можете заработать на своих инвестициях.
• Денежный доход: общий денежный поток до налогообложения, который вы потенциально заработаете, по сравнению с общей суммой вложенных денежных средств.

Последнее возвращение Террас Хилл

В случае Terrace Hill первоначальный андеррайтинг RM Communities прогнозировал IRR на уровне объекта в размере 17,4%, мультипликатор капитала в 2,04 раза и среднюю доходность денежных средств в размере 8,05% в течение 5-летнего периода владения.

Мы полагаем, что инвестиции в конечном итоге приведут к IRR на уровне собственности примерно 21,8%, мультипликатору капитала 1,58x и среднему доходу наличными в размере 5,3%.

Кроме того, RM Communities побила рекорд по цене продажи построенного в 1980-х годах жилого комплекса такого типа в Эль-Пасо.

Многоквартирный дом с добавленной стоимостью Заключение

Недвижимость — мой любимый класс активов для создания богатства отчасти потому, что опытные инвесторы знают, что делать, чтобы увеличить прибыль. В то время как с акциями, как миноритарные инвесторы, мы мало что можем сделать для создания большей ценности.

Как инвестор в недвижимость, заканчивающий мучительную двухлетнюю реконструкцию, я рассматриваю любой естественный рост рынка как бонус. Настоящая экономическая возможность всегда заключается в том, что я могу сделать путем реконструкции или расширения, чтобы повысить арендную плату и цены на недвижимость. Мое любимое занятие — создавать больше пригодного для жизни пространства по цене ниже продажной стоимости.

Проблема с ремонтом заключается в энергии, необходимой для получения разрешений, планирования, найма подрядчиков, соблюдения графика подрядчиков, закупки материалов и поиска новых арендаторов или покупателей после завершения.

В результате я рад, что есть компании по недвижимости, такие как RealtyMogul, которые помогают делать работу за нас, поэтому нам не нужно. Там я узнаю больше подробностей о том, что спонсоры недвижимости делают, чтобы повысить ценность, тем счастливее я не должен делать работу!

Чтобы ознакомиться со всем, что может предложить RealtyMogul, нажмите здесь. Вы можете найти индивидуальные предложения и частные REIT.

^[1] Самая последняя сделка с добавленной стоимостью, прошедшая полный цикл, — это сделка, в которой актив был продан, и все выплаты были выплачены инвесторам.

_{Эта статья предназначена только для информационных целей. Его не следует рассматривать как рекомендацию, предложение продать или подстрекательство к предложению купить какую-либо ценную бумагу. Любая инвестиционная информация, содержащаяся здесь, была получена из источников, которые RealtyMogul считает надежными. Но мы не делаем никаких заявлений или гарантий относительно точности такой информации и не несем ответственности за нее. Никакая часть этой статьи не предназначена для того, чтобы быть обязательной для RealtyMogul или заменить любые материалы, предлагающие эмитента.}

_{Инвестиционные возможности на платформе RealtyMogul носят спекулятивный характер и сопряжены со значительным риском. Вы не должны инвестировать, если вы не можете выдержать риск потери капитала, включая риск полной потери капитала. Прошлые показатели не обязательно свидетельствуют о будущих результатах. RealtyMogul является спонсором Financial Samurai. Для получения дополнительной информации о рисках и раскрытии информации посетите https://www.realtymogul.com/investment-disclosure.}