Почему более высокие ставки по ипотеке могут быть полезны для рынка жилья

Поскольку акции частично распродаются из-за более высоких процентных ставок, теперь возникает вопрос, как более высокие ставки по ипотечным кредитам повлияют на рынок жилья? Вы можете автоматически подумать, что более высокие ставки по ипотечным кредитам негативно сказываются на рынке жилья. Но давайте посмотрим на другую сторону.

Одна из причин, почему мне нравится инвестировать в недвижимость, заключается в том, что она лучше сохраняет свою стоимость. Недвижимость можно считать более рискованной формой инвестиции для сохранения капитала.

Небольшое отсутствие прибыли в компании с высокой оценкой, как правило, снижает цену акций компании. В то время как стоимость недвижимости, как правило, просто пыхтит, не взрывоопасно ни вверх, ни вниз, в обычное время. Это классическая история черепахи и зайца.

Просто подумайте о том, что происходит в январе 2022 года с акциями. Считаете ли вы, что медианная цена на жилье по стране также снизилась на такой же уровень? Нисколько. С учетом сезонных колебаний медианная цена на жилье по стране, вероятно, находится на том же уровне или выше, чем цены в начале года.

Напоминаю, что мой тезис о рынке жилья 2022 года состоит в том, что темпы роста замедлятся с ~16%-19% в 2021 году до +8%-10% в 2022 году. Одна из причин этого связана с более высокими ставками по ипотечным кредитам. Тем не менее, рост на 8-10% по-прежнему велик, особенно если другие классы активов закончат год без изменений.

Почему более высокие ставки по ипотеке могут быть полезны для рынка жилья

Несмотря на то, что более высокие ставки по ипотечным кредитам действуют как встречный ветер для цен на жилье, давайте посмотрим на некоторые положительные моменты.

1) Устраняет маргинального покупателя и защищает долгосрочное здоровье рынка жилья.

Одна из причин мирового финансового кризиса 2008-2009 годов заключается в том, что заемщики слишком растянулись, чтобы купить дом. С низкими или отсутствующими первоначальными взносами, субоптимальным кредитом и ненадежным доходом покупатели жилья не могли удержаться в коррекции. Кредиторы также были чрезмерно агрессивны без сомнения.

Более высокие ставки по ипотечным кредитам помогают снять пену на рынке жилья. Более высокие ставки вынуждают кредиторов более внимательно рассматривать заявку на ипотеку. Кредиторы также пытаются прогнозировать будущее. Они знают, что когда ставки растут, риск неплатежей увеличивается.

Более высокие ставки по ипотечным кредитам также выбивают из колеи маргинального покупателя, который нарушает правила ответственной покупки жилья, такие как мое правило 30/30/3 и правило покупки собственного капитала. Меньшее количество маргинальных покупателей помогает защитить других покупателей и существующих домовладельцев от череды коротких продаж и банкротств.

Для долгосрочного здоровья рынка жилья более высокие ставки по ипотечным кредитам должны улучшить добавочное качество пула покупателей. Мы все знаем, что сегодня есть много людей, которые тянутся к покупке недвижимости. Это может быть не лучшим шагом в городах, которые сталкиваются с большим количеством предстоящих поставок.

2) Дает покупателям, получившим деньги, еще больше шансов конкурировать.

Во время безумия на рынке жилья вам часто придется конкурировать с несколькими другими покупателями. Даже если у вас хорошие финансовые показатели и вы предлагаете отличные условия, вы все равно можете проиграть покупателю с более высоким предложением, но с плохими финансовыми показателями. Продавец часто не может сказать о полном финансовом состоянии потенциального покупателя, если покупатель не предоставит документацию.

Это похоже на то, как приемные комиссии университетов не могут определить полную академическую успеваемость абитуриента теперь, когда результаты SAT и ACT не являются обязательными. В результате количество заявлений в более отборные университеты резко возросло. Но если у вас высокий балл по SAT или ACT, было бы в ваших интересах представить результаты тестов, даже если это необязательно.

Если вы являетесь обналиченным покупателем (высокий балл теста SAT/ACT), вы увеличиваете свои шансы на покупку недвижимости из-за менее маргинальной конкуренции. Кроме того, вам, возможно, не придется платить такую ​​​​большую премию, чтобы победить своих конкурентов. Это, очевидно, лучше для квалифицированных покупателей в долгосрочной перспективе.

3) Меньше стресса для продавцов.

Продажа дома является более стрессовой, чем покупка дома. Если ваша сделка сорвется, это вас порадует. Вам придется повторно составить список и снова пройти весь процесс маркетинга и оценки. Некоторые покупатели будут задаваться вопросом, почему условное депонирование провалилось, что может негативно повлиять на запрашиваемую цену. Период ожидания исполнения покупателем может быть мучительным, поскольку все может и произойдет.

Когда придет время продать дом, вас может соблазнить заоблачная цена предложения, даже если у покупателя нет сильных финансов. В результате вы можете принять самую высокую цену предложения и в конечном итоге пожалеть о своем решении, если покупатель не сможет получить финансирование вовремя или вообще не сможет получить финансирование.

На бурном рынке вам, возможно, придется перебрать дюжину предложений. Но по мере роста ипотечных ставок будет меньше конкурирующих предложений, но они будут более высокого качества. В результате вы должны быть более уверены в своем выборе.

4) Более высокие ставки по ипотечным кредитам могут привести к дальнейшему росту цен в краткосрочной перспективе.

Из-за возможности еще более высоких ставок по ипотечным кредитам в будущем все больше покупателей могут спешить с покупкой недвижимости, что приведет к дальнейшему росту цен в краткосрочной перспективе. Это похоже на страх пропустить на работе, который часто приводит к обратным результатам.

Помните, что вы никогда не сможете изменить цену покупки, но часто можете рефинансировать и изменить ставку по ипотеке. Поэтому я призываю вас не торопиться с покупкой дома из-за ожидания еще более высоких ипотечных ставок в будущем. Всегда будет еще один отличный дом, который появится на рынке.

Реальность такова, что среднее увеличение 30-летней фиксированной ставки на 0,5% до 3,625% по-прежнему очень дешево по сравнению со средними историческими показателями. Тем не менее, цены на жилье, очевидно, немного выросли с 2012 года.

Я не думаю, что ставки по ипотечным кредитам будут расти намного дальше. 4%, вероятно, является потолком для среднего 30-летнего ипотечного кредита с фиксированной ставкой в ​​этом году и, вероятно, в следующем году. Процентные ставки находились в нисходящем канале с конца 1980-х годов.

5) Рост процентных ставок является положительным сигналом для сильной экономики.

Процентные ставки, как правило, растут в условиях сильной экономики. В настоящее время рынок труда и доходы компаний сильны, что вызывает инфляционное давление. В результате процентные ставки повышаются, чтобы противодействовать такому давлению, и экономика остывает. Цикл имеет тенденцию повторяться снова и снова.

Когда Федеральная резервная система агрессивно снижает ставки и когда инвесторы вкладывают средства в безопасные казначейские облигации, это обычно означает ослабление экономики. Или это может означать, что произошло какое-то событие, создающее огромную неопределенность, например, пандемия, война, террористическая атака, лопнувший пузырь и т. д.

Как ведут себя цены на жилье при повышении ипотечных ставок

Ниже приведен график Федеральной резервной системы, который показывает, как изменились цены на жилье после того, как ставки по ипотечным кредитам начали расти. В каждый период цены на жилье росли. Этот факт подчеркивает, что сила экономики в целом превосходит тормозящий эффект более высоких ипотечных ставок для определения цен на жилье.

Более нормальный рынок — это здорово

В отличие от покупки акций одним нажатием кнопки, купить любимую недвижимость гораздо сложнее. Кроме того, при покупке недвижимости возникает гораздо больше эмоций. После того, как вы определите недвижимость, вы часто начинаете представлять, какой будет ваша жизнь после того, как вы въедете в нее. Возможно, у вас уже есть в голове цвета краски и оконные покрытия!

Как ответственный покупатель, вы должны быть довольны немного более высокие ставки по ипотечным кредитам как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Как инвестор в недвижимость, вы не хотите повторения того, что произошло с 2007 по 2010 год. Вместо этого вы ищете стабильную прибыль.

Как человек, который хочет продолжать инвестировать в недвижимость, я приветствую более нормальный рынок, на котором мне не нужно так жестко конкурировать и платить так много. В краткосрочной перспективе возможны некоторые рыночные диспропорции (и возможности). Но в долгосрочной перспективе более высокие ставки по ипотечным кредитам хорошо влияют на общее состояние рынка жилья.

Бумы и спады вызывают слишком много финансовых разрушений и стресса. В идеале наши инвестиции отодвигаются на задний план, чтобы мы могли сосредоточиться на том, чтобы прожить свою лучшую жизнь.

Предложения по недвижимости

Если вы хотите инвестировать в недвижимость более хирургически, не беря ипотеку, взгляните на Fundrise. Fundrise — одна из ведущих платформ для инвестиций в недвижимость с активами на сумму более 2,4 миллиарда долларов под управлением и более чем 210 тысячами инвесторов.

Fundrise специализируется на инвестировании в арендную недвижимость для одной семьи в быстрорастущих районах страны с более низкой оценкой. Если вы ищете менее изменчивый способ получения пассивного дохода от недвижимости, Fundrise — это надежное решение для проверки.

Если вы ищете новую ипотеку или вам нужно рефинансировать ипотеку, проверьте Credible. Вы сможете получить конкурирующие предложения по ипотечным ставкам в течение нескольких минут. Всегда приятно получить как можно больше конкурирующих предложений, когда вы ищете лучшую цену.

Похожие сообщения о недвижимости:

Почему недвижимость всегда будет привлекательнее акций

Почему рынок жилья не рухнет в ближайшее время

Читатели, что вы думаете о том, что более высокие ставки по ипотечным кредитам положительно или отрицательно влияют на рынок жилья? Какие еще положительные или отрицательные стороны вы можете придумать? Распродажа акций и устойчивость рынка недвижимости заставляют вас покупать акции или недвижимость?

Чтобы получить больше личного контента, присоединитесь к 50 000+ подписчиков и подпишитесь на мою бесплатную еженедельную рассылку. Я помогаю читателям достичь финансовой свободы с 2009 года.