Требования к доходу и собственному капиталу для покупки дома во всех ценовых категориях

Теперь, когда мы немного повеселились, выясняя минимальный доход и собственный капитал, необходимые для покупки дома за 5 миллионов долларов, я подумал, что было бы неплохо быть более инклюзивным. В этом посте будут обсуждаться требования к доходу и собственному капиталу для покупки дома по цене от 200 000 до 50 миллионов долларов.

Цифры дохода и чистой стоимости определяются моим Правилом покупки дома 30/30/3 и моим Правилом покупки дома с чистой стоимостью. Я искренне верю, что сочетание этих двух правил создает окончательное руководство по ответственной покупке жилья.

Моя цель — также предоставить последовательное руководство по покупке жилья, которое работает по мере того, как мы становимся богаче.

Требования к доходу и собственному капиталу для покупки дома во всех ценовых категориях

Взгляните на приведенную ниже диаграмму, основанную на двух моих руководствах по покупке жилья. Как видно из диаграммы, чем выше цена дома, тем больше вам нужно зарабатывать и тем выше должен быть собственный капитал.

Вы увидите минимальный доход и минимальный собственный капитал, необходимые для покупки дома, а также рекомендуемый доход и рекомендуемый собственный капитал, необходимые для покупки дома.

Идеальная финансовая комбинация для покупки дома

Теперь позвольте мне поделиться идеальной комбинацией от лучшего к худшему перед покупкой дома:

1) Вы получаете идеальный доход и имеете идеальную чистую стоимость до покупки дома по определенной цене. Если это так, у вас будут минимальные финансовые заботы, и вы, вероятно, будете наслаждаться своим домом в полной мере. Иногда вам может казаться, что вы должны больше жить. Но именно ваша финансовая дисциплина привела вас туда, где вы находитесь сегодня.

2) У вас есть идеальная чистая стоимость и, по крайней мере, минимальный требуемый доход. В этой ситуации у вас также не будет слишком много финансовых проблем. Ваш собственный капитал хорошо диверсифицирован и генерирует разумную сумму пассивного дохода сверх вашего активного дохода. Вероятно, вы сможете получать более активный доход, если захотите.

3) У вас есть разумный доход и разумный собственный капитал. Однако вы находитесь прямо посередине, ваша цель должна состоять в том, чтобы увеличить свой собственный капитал, чтобы ваше основное место жительства менее 50% от вашего собственного капитала. Как правило, ни один класс активов не должен занимать более 50% вашего собственного капитала, не говоря уже об одном основном месте жительства.

4) У вас есть идеальный доход и минимальный требуемый собственный капитал. В таком сценарии, если вы уверены в своих перспективах трудоустройства в течение следующих нескольких лет, у вас все будет хорошо. Через пять лет ваш собственный капитал, скорее всего, сильно вырастет, если вы продолжите сберегать и инвестировать в акции, недвижимость и альтернативные активы.

5) У вас есть минимальный требуемый доход и минимальный требуемый собственный капитал. Покупка дома с этой комбинацией — это натяжка. Тем не менее, вы с оптимизмом смотрите на свой будущий доход и рост собственного капитала. В результате, каждый год, когда вы работаете, вы будете чувствовать себя более комфортно, предоставляя свой дом. Конечная цель состоит в том, чтобы получить ваше основное место жительства, равное 30% от вашего собственного капитала или меньше к тому времени, когда вы выйдете на пенсию или спуститесь на ступеньку ниже.

Покупатель жилья со стажем в сравнении с опытным покупателем

Если вы не получаете минимальный доход или не имеете минимального собственного капитала, пока не рекомендуется покупать дом. Если вы продолжите покупать дом с этой неоптимальной комбинацией, вы будете слишком финансово уязвимы, чтобы хорошо спать по ночам. Любая потеря работы или рецессия может привести к тому, что вы потеряете свой дом из-за короткой продажи или потери права выкупа.

Для тех, кто впервые покупает жилье, наиболее вероятной финансовой комбинацией является наличие минимального дохода и минимального собственного капитала. Но для опытных покупателей жилья оптимальным вариантом будет наличие финансовых комбинаций 1-3, указанных выше.

Если вы станете очень богатым (более 10 миллионов долларов на человека), вы сможете расширить правила еще больше, если захотите купить более красивый дом. Но мое руководство действительно предлагает сохранить стоимость вашего основного места жительства ниже 50% от вашего собственного капитала, а в идеале до 30% от вашего собственного капитала, независимо от того, насколько вы разбогатеете.

Как только вы становитесь очень богатым, вы, как правило, тратите меньшую часть своего собственного капитала на основное место жительства. Большинство чрезвычайно богатых людей владеют львиной долей собственного капитала в бизнесе или инвестициях.

Как насчет сценария с высоким первоначальным взносом?

Вместо того, чтобы просто предположить, что покупатель дома вносит 20%, безусловно, есть сценарии, когда некоторые покупатели дома вносят гораздо больше. По оценкам, примерно 15% всех покупателей жилья платят наличными.

В сценарии с более высоким первоначальным взносом предлагаемые требования как к доходу, так и к собственному капиталу могут снизиться. Однако степень снижения будет зависеть от того, сколько наличных и полуликвидных инвестиций у вас есть после покупки дома, и от вашего будущего дохода.

Пример: допустим, вы технический работник FANG с первоначальным взносом 75%, потому что у вас много ценных акций. Вы хотите купить дом за 3 миллиона долларов, вложить 2,25 миллиона долларов и получить ипотечный кредит в размере 750 тысяч долларов. Каким должен быть ваш минимальный доход и собственный капитал?

Для дисциплинированного покупателя ваш доход должен составлять не менее 1/5 стоимости дома или 600 тысяч долларов. Учитывая, что у вас есть 2,25 миллиона долларов, ваш минимальный собственный капитал в 900 тысяч долларов, основанный на моей диаграмме, намного превышается. Следовательно, вы хороши в плане собственного капитала, тем более что у вас должно быть больше богатства.

Но очевидно, что если вы внесете такой большой первоначальный взнос, у вас будет гораздо меньше проблем с ипотекой. Реальность такова, что если у вас есть ипотечный кредит в размере 750 тысяч долларов после внесения 2,25 миллиона долларов, вы, вероятно, сможете получить доход всего в 150 тысяч долларов (1/5 от 750 тысяч). Но 150 000 долларов будут очень узкими и оставят мало места для сбережений и инвестиций за пределами вашей основной компании. Поэтому я бы не рекомендовал.

В качестве компромисса я бы рассмотрел возможность использования рекомендуемого коэффициента дохода в размере 1/3 от цены дома, применяемого к балансу по ипотеке. Следовательно, более подходящим доходом в этом сценарии будет 250 000 долларов. Вы зарабатываете 20 833 доллара в месяц и получаете ежемесячный платеж по ипотеке в размере 3 368 долларов под 3,5%. Это будет равняться доступным 16% ежемесячного валового дохода.

Если вы пойдете по этому пути, просто убедитесь, что вы сохранили свою работу или, по крайней мере, заработаете аналогичную сумму в течение как минимум следующих трех лет.

Относительная важность дохода и чистой стоимости при покупке дома

Доход является наиболее важным фактором для покупки дома в ипотеку. Без достаточно высокого дохода вы не сможете получить кредит. В этих строгих условиях кредитования ваш доход должен составлять не менее 20% от цены дома, который вы хотите приобрести. Большинство людей с доходом W2 и кредитным рейтингом более 720 должны соответствовать требованиям.

Если вы фрилансер с более изменчивым доходом, то ваш доход может быть намного больше, чем 20% от цены дома. Кроме того, как минимум, вам потребуется минимум два года минимального дохода, прежде чем кредитор продолжит. Поэтому вы можете захотеть рефинансировать или купить дом, прежде чем отказываться от своего дохода W2.

По мере того, как вы становитесь богаче, кредиторы будут охотнее принимать во внимание ваш собственный капитал при выдаче кредита. Это называется ценообразованием на основе активов, которое пригодится, если ваш доход падает ниже 20% порога цены дома. Например, некоторые заемщики, владеющие неликвидными акциями, могут заложить свои акции в качестве залога.

Высокий собственный капитал обеспечивает большую безопасность

Между высоким доходом и большим собственным капиталом я бы выбрал высокий собственный капитал. Большой собственный капитал не только обеспечивает большую безопасность, но и позволяет лучше защитить его от высоких налогов. Высокий доход — это скорее средство для достижения цели, которая представляет собой высокую чистую стоимость.

Таким образом, с налоговой точки зрения наилучшее сочетание — иметь высокий собственный капитал и достаточный доход платить за обычные расходы на проживание и дом, который вы хотите.

Как я писал в предыдущем посте о ставках налога на прибыль в 2022 году, идеальными доходами являются:

• $ 170 050 MAGI для одиночных игр
• $340 100 MAGI для супружеских пар

Затем мы можем выбрать 12 060 000 долларов для одиноких и 24 120 000 долларов для пар в качестве идеального собственного капитала. Это пределы освобождения от налога на имущество на 2022 год. При таком сочетании вы платите наименьшую сумму налогов и при этом можете делать все, что захотите. Если суммы освобождения от налога на наследство будут сокращены, вы должны будете соответствующим образом скорректировать.

Если вам случится потратиться на что-то щедрое, вы всегда можете снять основную сумму, если дохода в размере 170 050 или 340 100 долларов недостаточно.

Большой и дорогой дом не всегда лучше

Раньше я был в нескольких домах площадью более 10 000 квадратных футов, и я не уверен, что хотел бы жить в них с семьей из четырех или пяти человек. Как специалист по экономике, я просто считаю неиспользованное пространство расточительным. Меня радует, что все или почти все комнаты регулярно используются ежедневно. Я чувствую то же самое, когда загружаю свою машину четырьмя или пятью людьми, а не только я еду.

После примерно 1500 квадратных футов пространства на человека кажется, что это слишком много. Возможно, это чувство связано с тем, что я живу в дорогом Нью-Йорке и Сан-Франциско после окончания колледжа в 1999 году. Но я чувствую себя очень счастливым, живя в доме площадью 750 квадратных футов на человека.

В конце концов, если у вас есть дети, они найдут, где жить. В результате вы, возможно, в конечном итоге захотите дом меньшего размера.

Количество проблем с техническим обслуживанием и потенциальных проблем, кажется, растет в геометрической прогрессии с большими домами. Кроме того, необходимо платить более высокие налоги на недвижимость и страховые счета. Лично я готов платить максимальный ежегодный налог на недвижимость в размере 100 000 долларов. После этого кажется, что это слишком.

Планировка дома также очень важна. Если вы планируете работать из дома и воспитывать маленьких детей, наличие дома с несколькими этажами или секциями важно для конфиденциальности и контроля шума. Если вы старше и более склонны к падению, лучше всего иметь дом на одном этаже.

Наконец, растет спрос на внешнее пространство. Дома с несколькими этажами и большими дворами становятся все более популярными после пандемии. Комбинация внутренней и наружной жизни — одна из причин, почему такие места, как Гавайи, так идеальны.

Что заставляет людей покупать недоиспользуемые особняки?

Мне любопытно узнать психологию, почему люди покупают мега-особняки. Только потому, что они могут? Один школьный друг владел домом площадью 12 000 квадратных футов с крытым бассейном с подогревом в Лэнгли, штат Вирджиния. Пару десятилетий спустя он сказал мне, что дом был главной причиной, по которой его семье пришлось объявить себя банкротом.

Было бы здорово иметь особняк с кучей земли, по которой можно было бы бегать. Я бы хотел иметь аквапарк, детскую площадку, теннисный корт, баскетбольную площадку, озеро, поле для пейнтбола и вертолетную площадку. Но кроме этого, что еще нужно?

С семьей из четырех или пяти человек мой предел — дом с пятью спальнями, пятью ванными комнатами, площадью 5000 квадратных футов и земельным участком в 1 акр. Я уверен, что мог бы привыкнуть к большому дому, но даже если бы у меня были деньги, я не уверен, что хочу его.

язаинтересованы в получении более пассивного дохода с недвижимостью? Ознакомьтесь с Fundrise, ведущей краудфандинговой платформой в сфере недвижимости на сегодняшний день с более чем 250 000 инвесторов и активами на сумму более 1,2 миллиарда долларов под управлением.

В условиях повышенной инфляции мы должны продолжать наблюдать рост арендной платы и цен на жилье в обозримом будущем. Получение большего пассивного дохода — вот почему я уже вложил 810 000 долларов в онлайн-недвижимость.

Чтобы получить более подробную информацию о личных финансах, присоединяйтесь к более чем 50 000 других пользователей и подпишитесь на мою бесплатную еженедельную рассылку новостей. Я пишу о достижении финансовой независимости с 2009 года. Требования к доходу и собственному капиталу для покупки дома — это оригинальный пост FS.