Многоквартирная недвижимость как защита от инфляции

Инфляция, как удав, наиболее заметно давит нас в продуктовом магазине и на заправке. Что еще мы можем сделать, помимо ужесточения нашего бюджета, сохранения терпения до тех пор, пока цены не снизятся, и увеличения пассивного дохода?

Сегодняшний пост спонсируется RealtyMogul, который пишет, как многоквартирная недвижимость может быть использована в качестве страховки от инфляции.

Инфляция — обоюдоострый меч для недвижимости. С одной стороны, инфляция действует как попутный ветер для цен на недвижимость и арендной платы. С другой стороны, слишком высокая инфляция вызовет рост стоимости заимствований, тем самым охлаждая цены на недвижимость.

Когда инфляция, наконец, прекратится, аппетит к рисковым активам, вероятно, снова появится. Поэтому, пока мы ждем, полезно узнать о текущих и потенциальных возможностях.

Последние данные по инфляции

Инфляция – это потеря покупательной способности с течением времени. Те же самые товары и услуги, которые вы можете купить за доллар сегодня, могут стоить вам больше долларов в будущем. И прямо сейчас, во 2 квартале 2022 года, мы имеем дело с самой высокой инфляцией с 1981 года.^[1] См. диаграммы ниже.

Чтобы представить это в перспективе, вот несколько примеров из индекса потребительских цен.^[2] Эти данные по инфляции показывают, как эта потеря покупательной способности влияет на повседневные расходы сегодня по сравнению с маем 2021 года:

• Продукты подорожали почти на 12%
• Рестораны дороже на 7,4%.
• Бензин стоит на 48,7% дороже
• Подержанные легковые и грузовые автомобили подорожали на 16,1%.
• Стоимость общественного транспорта, такого как автобусы, поезда и такси, выросла на 7,9%.

Высокая инфляция и фондовый рынок

Во времена высокой инфляции доходность фондового рынка обычно снижается. В статье под названием Норма прибыли на всеопубликованный в 2019 году, отображает общую норму доходности для всех основных классов активов, начиная с 1870 года. Исследователи обнаружили, что более высокая инфляция обычно коррелирует с более низкой оценкой акций, что приводит к падению цен на акции.^[3]

Мы видим это сейчас. С начала года индекс S&P 500 упал примерно на 20%. Кроме того, мы наблюдаем повышенную волатильность. Один из каждых шести торговых дней закрывается с прибылью или убытком в размере 2% или более для S&P 500.^[4]

И это логично – инвесторов нервирует более высокая инфляция. Недавний опрос, проведенный UBS Global Wealth Management, показал, что почти половина состоятельных людей крайне обеспокоена спадом на рынке.^[5]

Инвесторы пытаются понять, куда пойдет экономика дальше. Чувствуя себя неловко, многие начинают накапливать наличные и искать другие классы активов для инвестирования.

Но какой тип инвестиций может обеспечить страховку от высокой инфляции или даже лучше работать в периоды высокой инфляции?

Многоквартирная недвижимость как защита от инфляции

Джиллиен Хеллман, генеральный директор RealtyMogul, делится с нами своими мыслями ниже. RealtyMogul — это платформа для инвестиций в недвижимость, участники которой вложили более 915 миллионов долларов в недвижимость на сумму более 5,5 миллиардов долларов по всей стране, включая более 26 000 квартир.^[6]

С таким объемом интересно услышать, считает ли она, что все еще имеет смысл инвестировать в многоквартирную недвижимость в такие времена.

Недавно Джиллиен объяснила, что во времена высокой инфляции денежные потоки и оценки многоквартирных домов потенциально могут увеличиться. А это, в свою очередь, может быть выгодно инвесторам в многоквартирные дома. Вот почему:

1) Повышенный спрос на многоквартирные дома, но недостаточное предложение

Во времена высокой инфляции стоимость строительства (материалы и рабочая сила) обычно увеличивается. В результате, это делает строительство новых жилых единиц более дорогим. Это увеличивает вероятность того, что некоторые застройщики отложат строительство. И эти задержки могут снизить уровень нового предложения, а также сделать новые дома более дорогими.

Кроме того, рост процентных ставок может привести к удорожанию ипотечных кредитов. Средний новый платеж по ипотеке вырос почти на 40% в годовом исчислении.^[7] Но важно понимать, что ФРС не контролирует ставки по ипотечным кредитам, а рынок облигаций.

Для среднего покупателя жилья высокие затраты на строительство и рост процентных ставок могут привести к более дорогим платежам по ипотеке. Это может отпугнуть потенциальных покупателей жилья от покупки недвижимости и удержать больше людей на рынке аренды.

2) Рост арендной платы, вызванный ростом инфляции.

Увеличение спроса на многоквартирную недвижимость потенциально может привести к значительному росту арендной платы на многих рынках. Вы увеличили спрос со стороны бэби-бумеров, сокращающих штаты, и увеличили спрос на жилье для рабочей силы.

По данным Rent.com, цены на аренду по всей стране продолжают расти по сравнению с прошлым годом. Например, арендная плата за квартиру с одной спальней выросла в среднем на 26,5%, а арендная плата за квартиру с двумя спальнями выросла на 25,7%.

Это обусловлено продолжающимся ростом спроса на жилье из-за демографических сдвигов, в том числе увеличения числа студентов, заканчивающих колледжи. Сохраняющаяся тенденция роста заработной платы, которая кладет больше долларов в карманы арендаторов, также увеличивает их способность платить более высокую арендную плату.

3) Аренда многоквартирных домов достаточно коротка, чтобы избежать инфляции или застраховаться от нее.

Срок аренды многоквартирных домов обычно не превышает 12 месяцев. По истечении срока аренды арендодатели могут попытаться увеличить арендную плату для существующих или новых арендаторов как минимум на величину годового уровня инфляции.

Рост арендной платы помогает компенсировать растущие операционные расходы и потенциально может привести к стабильному или увеличению денежного потока и повышению стоимости. Это потенциально может привести к большей прибыли для инвесторов и потенциальному страхованию от инфляции.

Проблемы поиска хороших инвестиционных возможностей

Несмотря на преимущества инфляции для инвесторов в многоквартирные дома, высокая инфляция и рост процентных ставок также имеют свои проблемы.

Многие компании, занимающиеся недвижимостью, платят за ограничение процентной ставки по своей плавающей процентной ставке по ипотеке. Учитывая рост процентных ставок, эти расходы значительно увеличились и стали существенной статьей расходов, которая может снизить доходность для инвесторов.

Кроме того, увеличение процентных расходов также может привести к сокращению доходов и сокращению денежных средств, доступных для распределения среди инвесторов. Защита от инфляции сложнее, когда вам приходится брать взаймы по более высоким ставкам.

Существует также дополнительный риск срочной распродажи активов со спонсорами, которые не учли в своих проформах рост процентных ставок. Они могут попытаться выйти, а не удерживать активы в течение этого периода.

Поэтому обязательно проявите должную осмотрительность, прежде чем заключать сделку с многоквартирной недвижимостью, если ваша цель — застраховаться от инфляции. Если вы являетесь инвестором в недвижимость, важно также понимать стек капитала.

Пассивно инвестируйте в недвижимость и хеджирование

Исторически сложилось так, что инвестиции в недвижимость были возможны только при наличии значительной суммы денег и времени на управление недвижимостью. Но создание краудфандинга в сфере недвижимости позволило инвесторам получить доступ к недвижимости и потенциально получать пассивный доход без каких-либо проблем.

Через платформу RealtyMogul, yВы можете получить доступ к разнообразным сделкам с коммерческой недвижимостью на рынках по всей стране. Их предложения включают многоквартирные, офисные, торговые, промышленные, складские помещения и многое другое.

Каждая сделка также включает прозрачные и понятные финансовые отчеты, которые помогут вам принимать обоснованные решения для достижения ваших финансовых целей.

RealtyMogul также имеет два неторгуемых инвестиционных фонда недвижимости (REIT), доступных для инвесторов. Эти REIT предоставляют доступ ко всему портфелю профессионально управляемой недвижимости.

Хотите узнать больше? Нажмите здесь, чтобы увидеть последние инвестиционные возможности на платформе.

^[1] https://www.axios.com/2022/04/12/inflation-surges-march

^[2] https://www.bls.gov/news.release/cpi.nr0.htm

^[3] https://academic.oup.com/qje/article/134/3/1225/5435538?login=false

^[4] https://www.barrons.com/articles/stock-market-volatility-history-51651940556

^[5] https://www.wealthmanagement.com/equities/ubs-sees-wealthy-investors-stockpile-cash-fed-rate-hikes

^[6] С момента создания до 31 мая 2022 г.

^[7] https://www.redfin.com/news/housing-market-update-monthly-mortgage-up-39pct/

_{Эта статья предназначена только для информационных целей. Его не следует рассматривать как рекомендацию, предложение продать или подстрекательство к предложению купить какую-либо ценную бумагу. Любая инвестиционная информация, содержащаяся здесь, была получена из источников, которые RealtyMogul считает надежными. Но мы не делаем никаких заявлений или гарантий относительно точности такой информации и не несем ответственности за нее. Никакая часть этой статьи не предназначена для того, чтобы быть обязательной для RealtyMogul или заменить любые материалы, предлагающие эмитента.}

_{Инвестиционные возможности на платформе RealtyMogul носят спекулятивный характер и сопряжены со значительным риском. Вы не должны инвестировать, если вы не можете выдержать риск потери капитала, включая риск полной потери капитала. Прошлые показатели не обязательно свидетельствуют о будущих результатах. Для получения дополнительной информации о рисках и раскрытии информации посетите https://www.realtymogul.com/investment-disclosure.}