Идеальная среда для инвесторов в недвижимость здесь

Если бы вы попросили меня описать идеальную среду для инвесторов в недвижимость, это могло бы быть именно сейчас. На самом деле немного сюрреалистично, насколько хорошо обстоят дела у существующих инвесторов в недвижимость. Кроме того, условия для потенциальных покупателей недвижимости также улучшаются.

Пожалуйста, знайте, что я полностью предвзято отношусь к недвижимости. Примерно половина моего собственного капитала и дохода от пассивных инвестиций приходится на недвижимость. Кроме того, нет ничего, что я ценю больше, чем наше основное место жительства, потому что оно защищает мою семью. И нет ничего важнее семьи.

Для тех из вас, кто настроен по-медвежьи в отношении недвижимости, я приветствую вашу точку зрения!

Идеальная среда для существующих инвесторов в недвижимость

Вот несколько новых причин, почему я думаю, что цены на недвижимость продолжат расти в этом году. Эти причины представляют собой эволюцию моих прогнозов рынка жилья на 2022 год в реальном времени. Я по-прежнему прогнозирую еще 8-10% роста средней национальной цены на жилье.

1) Фондовый рынок больше не приносит людям деньги

В 2022 году все основные индексы фондового рынка США распродались. Некоторые отдельные компании вернули всю свою прибыль за последние один или два года. Коррекция фондового рынка особенно жестока в технологическом секторе.

Из-за повышенного страха перед инвестициями в акции все больше капитала будет направляться в твердые активы, такие как недвижимость. Стремление к сохранению капитала растет.

Одним из лучших результатов пандемии стал значительный рост инвестиций. Но если вы откажетесь от всех своих доходов от инвестиций с 2020 года, ваше поведение испортится. Плохая жизнь + потеря денег = жизнь отстой.

2) Фондовый рынок скорректировался на идеальную величину

В посте «Как на недвижимость влияет снижение цен на акции» я написал, что коррекция фондового рынка на 10–15% обеспечивает максимальное превосходство рынка недвижимости над акциями. Мы здесь прямо сейчас с NASDAQ и S&P 500.

Когда фондовый рынок падает на 10-15%, инвесторы нервничают, но нет в режиме всеобщей паники. В результате у инвесторов остается надежда, что все будет хорошо. Деньги будут продолжать вливаться как в акции, так и в недвижимость. Тем не менее, все больше инвесторов будут искать более безопасные инвестиции.

Причина, по которой недвижимость больше всего опережает акции, когда фондовый рынок падает на 10–15 %, заключается в следующем. нет потому что цены на недвижимость делают так хорошо. Это в основном потому, что цены на недвижимость не упали так сильно, если вообще упали.

Тем не менее, удачи найти любой дом в этой среде вниз на 10% — 15%, как на фондовом рынке. Вместо этого цены на недвижимость, вероятно, вырастут на 1–2% в первые два месяца года. Рост фондового рынка на 10–15% также будет полезен для недвижимости. Однако при таких показателях на фондовом рынке рынок недвижимости, вероятно, отстает.

Чем дольше акции остаются в депрессии, тем больше капитала будет течь в недвижимость. Если фондовый рынок затем вернется к историческим максимумам, инвесторы в недвижимость сегодня выиграют еще больше.

3) Более высокая инфляция при сохраняющихся низких ставках по ипотечным кредитам.

Одно дело, если бы у нас была высокая инфляция и высокие ставки по ипотечным кредитам. Но у нас высокая инфляция и относительно низкие ставки по ипотечным кредитам. На самом деле, реальные ставки по ипотечным кредитам стали еще более отрицательными, потому что темпы инфляции росли быстрее, чем темпы роста ставок по ипотечным кредитам.

Давайте перемотаем время на январь 2021 года, когда индекс потребительских цен был на уровне 1,4%. В то время средняя 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой составляла 2,77%. Другими словами, реальная процентная ставка по ипотеке составила +1,37% (2,77% – 1,4%).

Сегодня средняя 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой составляет около 4%. Однако последняя инфляция составила 7,5%. Следовательно, реальная процентная ставка по ипотеке сегодня составляет минус 3,5%! Ипотечные ставки просто не увеличились так сильно, как инфляция.

В результате спрос на займы для покупки недвижимости будет по-прежнему высоким. Любой, кто просто сосредотачивается на том, насколько выросли ставки по ипотечным кредитам с момента основания, не продумывает ситуацию. Это похоже на то, как кто-то критикует высокую стоимость жизни в городе, игнорируя при этом высокую заработную плату.

Любой рациональный человек предпочтет занять деньги с отрицательной реальной процентной ставкой, чем с положительной ставкой на недвижимость. При отрицательной реальной процентной ставке инфляция погашает ваш долг за вас. Ветераны-инвесторы в недвижимость облизываются в этой среде.

4) Обналиченные потребители и корпорации

Одним из основных драйверов спроса на недвижимость является рост доходов и рабочих мест. Всем, кто должен ездить на работу или отправлять своих детей в школу, ясно, что трафик вернулся к рекордно высокому уровню.

Сильный рост занятости и доходов — это то, что подталкивает инфляцию к росту, а не наоборот. В дополнение к силе рынка труда, потребитель в США имеет больше наличных денег, чем когда-либо прежде.

Сочетание более высоких доходов и сильных остатков наличности означает большую защиту от экономического спада. Это также означает, что средний потребитель может позволить себе более крупные авансовые платежи и более высокие платежи по ипотечным кредитам. Процент покупателей наличными и институциональных покупателей растет, а не снижается.

Лучшая среда для новых инвесторов в недвижимость

Теперь, когда мы обсудили некоторые новые данные о том, почему цены на недвижимость, вероятно, продолжат расти, давайте теперь сосредоточимся на том, почему условия для покупателей недвижимости улучшились.

1) Снижение темпов роста цен на недвижимость.

Для недвижимости вредно дорожать двузначными цифрами в год, как это было примерно на 18% в 2021 году. Вступление в войну на торгах может означать, что вы переплачиваете за недвижимость, за которую буквально никто не хочет платить. Это называется «проклятие победителя». Если так случится, что вы окажетесь на вершине пирамиды, а рынок недвижимости смягчится, вы, возможно, не сможете вернуть свои инвестиции в течение многих лет.

На перегретом рынке недвижимости отказываются от большего количества непредвиденных инспекций, чтобы дать покупателям шанс. Если вы знаете, что искать, отказ от непредвиденных обстоятельств проверки дома может быть в порядке. Однако не каждый покупатель дома является опытным ветераном. Если вы впервые покупаете жилье и пытаетесь попасть на горячий рынок, вы можете столкнуться с тысячами долларов на неожиданный ремонт.

Когда в 2008 году разразился глобальный финансовый кризис, именно маргинальные покупатели с небольшими первоначальными взносами и слабыми финансовыми показателями первыми потеряли свои дома. Но их убытки вылились в еще большие убытки даже для самых сильных домовладельцев. Здоровый рынок недвижимости означает наличие самых финансово устойчивых домовладельцев на всех уровнях благосостояния.

Как покупатель, вы должны приветствовать более нормализованный рынок, где у вас больше шансов купить то, что вы хотите, по разумной цене. Даже если вы обналичены, вы не хотите чувствовать, что переплатили.

2) Геополитическая неопределенность хороша для инвесторов в недвижимость.

Недвижимость, как правило, выигрывает всякий раз, когда происходят негативные геополитические события, такие как терроризм, войны, бомбардировки и другие неприятные события. Чем больше бряцают оружием люди с большими ресурсами, тем более привлекательной становится недвижимость.

Когда январский индекс потребительских цен составил 7,5% — самый высокий показатель за 40 лет — доходность 10-летних облигаций подскочила до 2,05%. Однако, когда появились новости о 150 000 российских солдат, сосредоточенных на границе с Украиной, фондовый рынок распродал, а облигации пошли вверх, в результате чего доходность 10-летних облигаций снова упала примерно до 1,93%.

К сожалению, чем хуже геополитическое событие, тем лучше оно для недвижимости.. Мало того, что больше капитала будет перетекать в твердые активы, но и ставки по ипотечным кредитам также будут иметь тенденцию к снижению, что сделает недвижимость более доступной.

Как сообразительный покупатель, вы можете использовать геополитическую неопределенность в качестве инструмента торга, чтобы заключить более выгодную сделку. Видите ли, большинство людей, естественно, считают, что война вредна для всех рисковых активов. На самом деле, геополитические события временно вредны для акций. Но, как вы только что прочитали, геополитические события положительно влияют на недвижимость.

Другими словами, вы можете быть в состоянии вызвать страх в сердце продавца обсуждая свои опасения по поводу смерти и разрушения. Если продавец не читает «Финансового самурая», он, вероятно, поддастся на ваш аргумент, чтобы снизить цену. Вы можете просто указать на распродажу акций в качестве доказательства.

Снижение цены может произойти не раньше, чем вы попадете в условное депонирование. Однако вы, безусловно, можете упомянуть геополитические события в своем письме о снижении цены. Именно здесь знания могут сэкономить вам тысячи долларов по сравнению со средним человеком, который не разбирается в переговорах по контракту.

Разочарованный покупатель жилья из-за низкого инвентаря

Примерно каждые два года у меня растет желание купить еще одну недвижимость. Учитывая, что я купил «вечный дом» в середине 2020 года, мне пора снова искать выгодную сделку.

Легко увидеть, что доступно, благодаря автоматическим оповещениям от Zillow и Redfin. К сожалению, пока не так много качественного инвентаря на выбор. Похоже, что инвентарь может быть структурно ниже в ближайшие годы, поскольку все больше людей дольше сохраняют свои дома.

С таким небольшим инвентарем вы должны быть терпеливы. Как потенциальный покупатель жилья, используйте сочетание более высоких ипотечных ставок, геополитического риска и слабого фондового рынка в своих интересах. А пока узнайте как можно больше об инвестировании в недвижимость.

Если S&P 500 начнет корректироваться более чем на 20% и будет оставаться на пониженном уровне более трех месяцев, я ожидаю, что рынок жилья остановится. Другими словами, я не ожидаю увидеть никакого роста цен. После 30-процентной коррекции фондового рынка в течение более шести месяцев я ожидаю, что цены на недвижимость упадут до 10%.

Хотя я считаю, что в настоящее время мы находимся в идеальной среде для инвесторов в недвижимость, среда может измениться в мгновение ока. Обращать внимание!

Читатели, как вы думаете, сейчас идеальные условия для инвесторов в недвижимость? Или вы думаете, что я совершенно предвзят и заблуждается? Как вы думаете, по мере распродажи акций больше денег будет течь в твердые активы? Удалось ли вам использовать страх перед войной и потерями на фондовом рынке в своих интересах при покупке недвижимости? Чтобы узнать больше о недвижимости, присоединяйтесь к 50 000 других пользователей и подпишитесь на мою бесплатную еженедельную рассылку.